住宅ローンの繰り上げ返済と住宅ローンの借り換え、どっちがオトク？

住宅ローンの繰り上げ返済は、元金の返済につながることから、利息の負担を減らすことにつながることは住宅ローン繰り上げ返済のメリットです。

でも、住宅ローンの繰り上げ返済をしなくても、もっと簡単に住宅ローンの返済額を減らす方法があります。

旧住宅金融公庫で段階金利型の住宅ローンを組んでいる方や、2年、3年の短期固定変動型住宅ローンを組んでいる方で金利が上がる時期に来ている方は、特に住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

住宅ローンの金利は依然低金利で推移していますし、借り入れ当初は金利優遇などを受けられる場合もあり、より条件の良い住宅ローンに借り替えることもできるかもしれません。

住宅ローンの借り換えには諸経費が伴いますので、諸経費も含めた上で、住宅ローンの借り換えを行うのがオトクかどうか、じっくり検討してみるようにしましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 ３ 住宅ローンの借り換えに影響

住宅ローンの繰り上げ返済を行う際、もうひとつ注意したいのは、住宅ローンの借り換えは金融機関によっては、住宅ローン借り換え後の借入期間を、借り換え前の返済期間の範囲内でしか認めないことがあることです。

たとえば当初、30年返済で組んでいた住宅ローンを、期間短縮型の繰り上げ返済を頑張った結果、25年にまで短縮したとします。

そうすると、住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、借り換え後の住宅ローンは最長でも25年までしか組めなくなってしまうことがあります。

一見なんの問題もないように見えますが、住宅ローンの返済期間が短くなった結果、返済率（収入に対するローン返済額の割合）が融資条件をオーバーし、住宅ローンの借り換えができないような事態も想定されうるのです。

また、住宅ローンの借り換えに成功しても、借入期間が短くなったことで、毎月の返済額が増えることになり、結果的に返済計画に無理が生じるような場合も出てきます。

住宅ローンの繰り上げ返済は返済負担を軽減させる上でとても有効な手段である半面、思わぬ落とし穴もあることを注意しましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 ２ 住宅ローン繰り上げ返済で住宅ローン減税がストップ？

住宅ローンの繰り上げ返済を進めた結果、住宅ローン減税が受けられなくなった。

住宅ローン減税は、住宅やマンションの取得のために返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れると所得税に対して適用される税額控除で、多くの方が恩恵にあずかっていることでしょう。

ところが、住宅ローンの繰り上げ返済を、住宅ローン減税適用期間中に、期間短縮型で繰り返し行った場合、住宅ローンの返済期間が10年未満になると、以後の住宅ローン減税を受けられなくなってしまうことがあります。

これは、住宅ローン減税の適用条件のひとつに、「返済期間10年以上のローンを組むこと」という項目があるため、借り入れ期間が10年を下回った場合に適用条件から外れてしまうからです。

住宅ローンの返済期間が20年以上も残っているような人では、あまり心配する必要もないかもしれませんが、15年程度の短期間の住宅ローンを借り入れている場合には注意が必要です。

ところで、住宅ローンの返済期間が10年を下回った場合、すべてのケースで住宅ローン減税がストップするかというと、必ずしもそうではないようです。

住宅ローンの返済期間とは、「ローン返済を開始し、実際に支払い終わっている期間」＋「期間短縮型の繰り上げ返済後、ローン完済までの残りの返済期間」が10年以上あるかどうかという計算式でカウントされます。

せっかく受けられる住宅ローン減税を、住宅ローンの繰り上げ返済で受けられなくなってしまうということのないように、知識武装をしておきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 １ 預貯金の目減りに注意

住宅ローンを借り入れる際、すっかり当たり前になりつつある住宅ローンの繰上げ返済ですが、繰り上げ返済のしすぎには思わぬ落とし穴もあります.

住宅ローンの繰り上げ返済をするということは、当然のことながら、手持ちの現金を住宅ローンの返済に回すということです。

つまり、手元にある現金がなくなり、住宅ローンの繰り上げ返済に回ったものはあなたのものではなくなってしまいます。

このため、急な出費が発生した場合、手元に必要な現金がなく、慌てることに・・・。

住宅ローンの繰り上げ返済ばかりに集中してしまうと、預貯金が目減りしてしまうことにもつながりかねません。

住宅ローンの繰り上げ返済も計画的に行うようにしましょう。

少しでも住宅ローンの負担を減らしたい方は、住宅ローンの繰り上げ返済と同様の効果が期待できる預貯金連動型の住宅ローンや、住宅ローンそのものの借り換えを検討されるのも一考です。

住宅ローン繰り上げ返済のポイント ２

住宅ローンの借り入れを複数の金融機関から行っている方もいらっしゃると思います。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、このようなケースではどんな点に注意すると良いでしょうか。

住宅ローンの繰り上げ返済のポイントは、

1) 金利のより高い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

2) 固定金利よりも、変動金利のローンの繰り上げ返済を優先する

3) 返済期間のより長い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

4) 借入額の多い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

ですが、それぞれ、繰り上げ返済が優先されるべき理由があります。

金利の高い住宅ローンの場合、繰り上げ返済したときの利息の軽減効果がより大きく、総返済額を早く減らす効果があります。

変動金利の住宅ローンの場合、現在のような低金利状態がいつまでも継続するかどうか、先行きが非常に不透明ですので、将来、金利が上昇するときに備えて、なるべく早く完済するか、固定金利の住宅ローンに借り替える方が良いでしょう。

返済期間の長い住宅ローンを借りている場合、住宅ローンを完済できるかどうか、不安を感じるのではないでしょうか。

借入額の多い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する理由はちょっと分かりにくいかもしれませんね。

住宅金融公庫の例のように、11年目以降に金利が上昇する段階金利制度を利用している場合には、住宅ローンを繰り上げ返済すると、総返済額の軽減が大きくなります。

住宅ローン繰り上げ返済のポイント １

住宅ローンの繰上返済で、まず着目するのが繰り上げ返済の手数料です。

住宅ローン繰り上げ返済の手数料は通常、5000円から30,000円程度です。

繰り上げ返済に手数料がかかる住宅ローンでも、金融機関によっては、インターネットバンキングを利用して手続きをすれば、半額になるようなサービスを行っている金融機関もあるので、住宅ローンを借り入れている金融機関に確認してみましょう。

金融機関の中には、住宅ローンの繰り上げ返済の手数料が無料という住宅ローンを販売しているところも出てきています。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料の住宅ローンについては、別の項目で触れることにします。

住宅ローンの繰り上げ返済をこまめに行いたいと思っている場合には、繰り上げ返済の手数料以外にも確認しておきたいポイントがいくつかあります。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うには、繰り上げ返済の最低金額が設定されています。

住宅ローンの繰り上げ返済を多くの金融機関では、最低10,000円以上としており、中には、1円からという金融機関もあります。

一方、住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料のフラット35は、繰り上げ返済は100万円以上からです。

これは、フラット35では、住宅ローンの繰り上げ返済は余裕資金として100万円が貯まってからではないと実施できないことを意味しています。

住宅ローンをこまめに繰り上げ返済していきたいと考えている方は、繰り上げ返済額の最低金額が小さい商品を選ぶ方が良いでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済の場合も、通常は毎月の返済日などの約定返済日に行う場合が多くなってきているようです。

この場合、繰り上げ返済の申込みも何日前までにという規定がありますので、確認しておくようにしましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済でいちいち申し込みをしなくてはならないのが面倒という方は、インターネットや電話で繰り上げ返済の申し込みを受け付けている金融機関がお勧めです。

また、住宅ローンの約定返済日以外でも繰り上げ返済を実行できる方が、一日でも早く繰り上げ返済できることになり、結果的に利息軽減効果も大きくなります。

（All About参照）

住宅ローン繰り上げ返済時期の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済にボーナスを充てる人も多いと思います。

でも、冬のボーナスを住宅ローンの繰り上げ返済に充てようとお考えであれば、少し注意を払う必要があります。

住宅ローン控除の申告をするとき、最も重要となる書類が住宅ローンの残高証明書です。

住宅ローンの残高証明書は住宅ローンを組んでいる金融機関から自宅に郵送されてくるのですが、住宅ローン減税を確定申告する場合に必要とされる住宅ローン残高証明書に記載されている金額は、償還表通りに返済した場合の年末時点のローン残高が記載されています。

住宅ローンの残高証明書は、事務手続きの関係上、12月31日よりも前に発行されます。

もしも、住宅ローンの繰り上げ返済を住宅ローンの残高証明書が発行された後に行うと、残高証明書に記載された金額と実際のローン残高が異なることになってしまいます。

もし、冬のボーナス等で住宅ローンを繰り上げ返済してしまった場合は、ローンを借り入れしている金融機関に住宅ローンの残高証明書の再発行をお願いするようにしましょう。