住宅ローン繰り上げ返済の仕組み

住宅ローンの繰り上げ返済がオトクというような新聞記事や雑誌の特集をよく目にしますよね。

住宅ローンの繰り上げ返済は、いまや住宅ローンを利用する人々の間では常識になりつつありますが、どうして住宅ローンは繰り上げ返済をする方がオトクなんでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の二つがありますが、住宅ローンの繰り上げ返済は、いずれにしても元金の一部を返済することによって、その元金にかかるはずだった利息分の支払いが軽減される点にメリットがあります。

住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションを見てみると、例えば、4,000万円を年4％、30年返済（毎月返済のみ）で借りていた人が、

1）返済4年経過後に約200万円を繰り上げ返済、2）返済10年経過後に約200万円を繰り上げ返済、いずれも期間短縮型を選択した場合には、住宅ローン繰り上げ返済の効果は次のような結果になります。

１）　返済４年経過後の場合　　　　　　　　　　２）返済10年経過後
　　　繰り上げ返済金額： 2,060,561円　　　　　2,053,942円
　　　軽減される利息分: 3,673,846円　　　　　2,532,828円
　　　短縮される期間： 30ヶ月　　　　　　　　　26ヶ月


1）と2）で住宅ローンの繰り上げ返済した金額はほとんど変わらないのに、軽減される利息の金額に100万円以上も違いがある点に気づかれたことと思います。

住宅ローンの繰り上げ返済は原則として、住宅ローンの元金分に対する返済に充てられます。

住宅ローンの借り入れをしていらっしゃる方の多くは「元利金等払い」方式の住宅ローンを組んでいらっしゃることと思いますが、元利金等払い方式では、住宅ローン返済当初は返済額に占める利息の割合が大きくなっています。

住宅ローンを繰り上げ返済するのに期間短縮型を選択すれば、その期間分の利息が全部カットできるため、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、軽減される利息額が大きくなるわけです。

したがって、上記の例の通り、住宅ローンの返済開始後、早い時期に繰り上げ返済した方が利息の軽減効果は大きくなります。

（All About参照）