住宅ローンの繰り上げ返済と住宅ローンの借り換え、どっちがオトク？

住宅ローンの繰り上げ返済は、元金の返済につながることから、利息の負担を減らすことにつながることは住宅ローン繰り上げ返済のメリットです。

でも、住宅ローンの繰り上げ返済をしなくても、もっと簡単に住宅ローンの返済額を減らす方法があります。

旧住宅金融公庫で段階金利型の住宅ローンを組んでいる方や、2年、3年の短期固定変動型住宅ローンを組んでいる方で金利が上がる時期に来ている方は、特に住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

住宅ローンの金利は依然低金利で推移していますし、借り入れ当初は金利優遇などを受けられる場合もあり、より条件の良い住宅ローンに借り替えることもできるかもしれません。

住宅ローンの借り換えには諸経費が伴いますので、諸経費も含めた上で、住宅ローンの借り換えを行うのがオトクかどうか、じっくり検討してみるようにしましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 ３ 住宅ローンの借り換えに影響

住宅ローンの繰り上げ返済を行う際、もうひとつ注意したいのは、住宅ローンの借り換えは金融機関によっては、住宅ローン借り換え後の借入期間を、借り換え前の返済期間の範囲内でしか認めないことがあることです。

たとえば当初、30年返済で組んでいた住宅ローンを、期間短縮型の繰り上げ返済を頑張った結果、25年にまで短縮したとします。

そうすると、住宅ローンの借り換えをしようとしたときに、借り換え後の住宅ローンは最長でも25年までしか組めなくなってしまうことがあります。

一見なんの問題もないように見えますが、住宅ローンの返済期間が短くなった結果、返済率（収入に対するローン返済額の割合）が融資条件をオーバーし、住宅ローンの借り換えができないような事態も想定されうるのです。

また、住宅ローンの借り換えに成功しても、借入期間が短くなったことで、毎月の返済額が増えることになり、結果的に返済計画に無理が生じるような場合も出てきます。

住宅ローンの繰り上げ返済は返済負担を軽減させる上でとても有効な手段である半面、思わぬ落とし穴もあることを注意しましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 ２ 住宅ローン繰り上げ返済で住宅ローン減税がストップ？

住宅ローンの繰り上げ返済を進めた結果、住宅ローン減税が受けられなくなった。

住宅ローン減税は、住宅やマンションの取得のために返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れると所得税に対して適用される税額控除で、多くの方が恩恵にあずかっていることでしょう。

ところが、住宅ローンの繰り上げ返済を、住宅ローン減税適用期間中に、期間短縮型で繰り返し行った場合、住宅ローンの返済期間が10年未満になると、以後の住宅ローン減税を受けられなくなってしまうことがあります。

これは、住宅ローン減税の適用条件のひとつに、「返済期間10年以上のローンを組むこと」という項目があるため、借り入れ期間が10年を下回った場合に適用条件から外れてしまうからです。

住宅ローンの返済期間が20年以上も残っているような人では、あまり心配する必要もないかもしれませんが、15年程度の短期間の住宅ローンを借り入れている場合には注意が必要です。

ところで、住宅ローンの返済期間が10年を下回った場合、すべてのケースで住宅ローン減税がストップするかというと、必ずしもそうではないようです。

住宅ローンの返済期間とは、「ローン返済を開始し、実際に支払い終わっている期間」＋「期間短縮型の繰り上げ返済後、ローン完済までの残りの返済期間」が10年以上あるかどうかという計算式でカウントされます。

せっかく受けられる住宅ローン減税を、住宅ローンの繰り上げ返済で受けられなくなってしまうということのないように、知識武装をしておきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴 １ 預貯金の目減りに注意

住宅ローンを借り入れる際、すっかり当たり前になりつつある住宅ローンの繰上げ返済ですが、繰り上げ返済のしすぎには思わぬ落とし穴もあります.

住宅ローンの繰り上げ返済をするということは、当然のことながら、手持ちの現金を住宅ローンの返済に回すということです。

つまり、手元にある現金がなくなり、住宅ローンの繰り上げ返済に回ったものはあなたのものではなくなってしまいます。

このため、急な出費が発生した場合、手元に必要な現金がなく、慌てることに・・・。

住宅ローンの繰り上げ返済ばかりに集中してしまうと、預貯金が目減りしてしまうことにもつながりかねません。

住宅ローンの繰り上げ返済も計画的に行うようにしましょう。

少しでも住宅ローンの負担を減らしたい方は、住宅ローンの繰り上げ返済と同様の効果が期待できる預貯金連動型の住宅ローンや、住宅ローンそのものの借り換えを検討されるのも一考です。

住宅ローン繰り上げ返済のポイント ２

住宅ローンの借り入れを複数の金融機関から行っている方もいらっしゃると思います。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、このようなケースではどんな点に注意すると良いでしょうか。

住宅ローンの繰り上げ返済のポイントは、

1) 金利のより高い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

2) 固定金利よりも、変動金利のローンの繰り上げ返済を優先する

3) 返済期間のより長い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

4) 借入額の多い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する

ですが、それぞれ、繰り上げ返済が優先されるべき理由があります。

金利の高い住宅ローンの場合、繰り上げ返済したときの利息の軽減効果がより大きく、総返済額を早く減らす効果があります。

変動金利の住宅ローンの場合、現在のような低金利状態がいつまでも継続するかどうか、先行きが非常に不透明ですので、将来、金利が上昇するときに備えて、なるべく早く完済するか、固定金利の住宅ローンに借り替える方が良いでしょう。

返済期間の長い住宅ローンを借りている場合、住宅ローンを完済できるかどうか、不安を感じるのではないでしょうか。

借入額の多い住宅ローンの繰り上げ返済を優先する理由はちょっと分かりにくいかもしれませんね。

住宅金融公庫の例のように、11年目以降に金利が上昇する段階金利制度を利用している場合には、住宅ローンを繰り上げ返済すると、総返済額の軽減が大きくなります。

住宅ローン繰り上げ返済のポイント １

住宅ローンの繰上返済で、まず着目するのが繰り上げ返済の手数料です。

住宅ローン繰り上げ返済の手数料は通常、5000円から30,000円程度です。

繰り上げ返済に手数料がかかる住宅ローンでも、金融機関によっては、インターネットバンキングを利用して手続きをすれば、半額になるようなサービスを行っている金融機関もあるので、住宅ローンを借り入れている金融機関に確認してみましょう。

金融機関の中には、住宅ローンの繰り上げ返済の手数料が無料という住宅ローンを販売しているところも出てきています。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料の住宅ローンについては、別の項目で触れることにします。

住宅ローンの繰り上げ返済をこまめに行いたいと思っている場合には、繰り上げ返済の手数料以外にも確認しておきたいポイントがいくつかあります。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うには、繰り上げ返済の最低金額が設定されています。

住宅ローンの繰り上げ返済を多くの金融機関では、最低10,000円以上としており、中には、1円からという金融機関もあります。

一方、住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料のフラット35は、繰り上げ返済は100万円以上からです。

これは、フラット35では、住宅ローンの繰り上げ返済は余裕資金として100万円が貯まってからではないと実施できないことを意味しています。

住宅ローンをこまめに繰り上げ返済していきたいと考えている方は、繰り上げ返済額の最低金額が小さい商品を選ぶ方が良いでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済の場合も、通常は毎月の返済日などの約定返済日に行う場合が多くなってきているようです。

この場合、繰り上げ返済の申込みも何日前までにという規定がありますので、確認しておくようにしましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済でいちいち申し込みをしなくてはならないのが面倒という方は、インターネットや電話で繰り上げ返済の申し込みを受け付けている金融機関がお勧めです。

また、住宅ローンの約定返済日以外でも繰り上げ返済を実行できる方が、一日でも早く繰り上げ返済できることになり、結果的に利息軽減効果も大きくなります。

（All About参照）

住宅ローン繰り上げ返済時期の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済にボーナスを充てる人も多いと思います。

でも、冬のボーナスを住宅ローンの繰り上げ返済に充てようとお考えであれば、少し注意を払う必要があります。

住宅ローン控除の申告をするとき、最も重要となる書類が住宅ローンの残高証明書です。

住宅ローンの残高証明書は住宅ローンを組んでいる金融機関から自宅に郵送されてくるのですが、住宅ローン減税を確定申告する場合に必要とされる住宅ローン残高証明書に記載されている金額は、償還表通りに返済した場合の年末時点のローン残高が記載されています。

住宅ローンの残高証明書は、事務手続きの関係上、12月31日よりも前に発行されます。

もしも、住宅ローンの繰り上げ返済を住宅ローンの残高証明書が発行された後に行うと、残高証明書に記載された金額と実際のローン残高が異なることになってしまいます。

もし、冬のボーナス等で住宅ローンを繰り上げ返済してしまった場合は、ローンを借り入れしている金融機関に住宅ローンの残高証明書の再発行をお願いするようにしましょう。

住宅ローン繰り上げ返済よりオトクな預金連動型住宅ローン

住宅ローンの繰り上げ返済は、住宅ローンの借入残高を減らすことにより、金利負担の減少につながりることから、積極的に行っている人も多いんじゃないでしょうか。

でも、住宅ローンの繰り上げ返済した結果、いざという時のお金が不足して、教育費など必要なお金が貯まらないような事態に陥っては本末転倒ですよね。

預貯金か繰り上げ返済か、と比較検討に迷うような場合、手元にお金を残したままで繰り上げ返済と同じような効果がある預金連動型の住宅ローンを検討されるのも良いでしょう。

預金連動型の住宅ローンは、まとまったお金を手元に残したまま、繰り上げ返済と同等の効果を期待できます。

預金連動型住宅ローンでは、ローン借入れ先の銀行に預金残高があれば、残高と同額までの借入金には利息がかからない仕組みになっています。

たとえば、2000万円を金利3%、10年で借りると支払う利息の総額は約317万円ですが、1000万円の預金があると、住宅ローンとの差額の1000万円のみに利息がかかるため、支払う利息の総額は約158万円となります。

現在は預金が少なくても、今後は増やす予定の人にも預金連動型住宅ローンは魅力的です。

預金連動型住宅ローンは預金を増やすことで、表面上の金利はそのままであっても、実質的な金利を引き下げることができます。

預金連動型の住宅ローンを利用することで、預貯金を全て返済に回し、繰り上げ返済を実行するのと同じ効果が生まれます。

住宅ローン返済を始めても、ある程度預貯金を増やす余力のある人にはピッタリの住宅ローンではないでしょうか。

住宅ローン繰り上げ返済の裏ワザ

　住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまったお金を一括で返すことを言います。

　住宅ローンの解説書には必ず登場するもので、繰り上げ返済の仕組みを知っている人なら「チャンスがあれば繰り上げ返済しよう」と思っていらっしゃるでしょうし、中には実際に住宅ローンを繰り上げ返済している人も多いんじゃないでしょうか。

　住宅ローンの繰り上げ返済をした分はすべて借り入れている住宅ローンの元金分の返済に充てられますから、その分の利息支払いをまるまる軽減できるのが、繰り上げ返済のメリットです。

　住宅ローン借り入れ当初は、特に利息の支払いばかりで元金分がなかなか減らない仕組みになっているので、住宅ローンを繰り上げ返済する効果は大きくなり、場合によっては繰り上げた金額以上の利息をカットできるケースもあります。

　住宅ローン繰り上げ返済のメリットの大きさを利用して、住宅ローンの繰り上げ返済を裏ワザとして駆使する人もいるようです。

　住宅ローン繰り上げ返済の裏ワザの典型例が、「自己資金は手元に残しておいて、住宅ローンの借り入れを増やし、後で繰り上げ返済する」というものです。

　住宅ローンを組むときの鉄則は、できるだけ自己資金割合を多くし、借り入れを減らすというものなのに、本当にそんなウラワザでトクできるのでしょうか。　

　こんな一例がAll Aboutに載っていました。

　例えば3500万円の住宅を買う場合、自己資金が800万円あったとして、このおカネをすべて頭金に使って金利3.0％の住宅ローンを2700万円借り入れたとすると、30年返済で借りた場合の毎月返済額(ボーナス払いなし。以下同)は11万3833円、30年間の総返済額は4097万9880円になります(ケースA)。

　一方、自己資金のうち300万円は手元に残し、頭金500万円として3000万円を住宅ローンで借り入れたとすると、毎月返済額は12万6481円にアップします。

　これを2年後に返済期間短縮型で300万円繰り上げ返済すると、返済期間が52回(4年4カ月)分カットされ、総返済額が3895万6148円にダウンしました(ケースB')。300万円を最初に頭金として払ったケースAより、見事に約200万円もトクできたわけです。

　住宅ローンの繰り上げ返済にこんな裏ワザがあるなんて知りませんでした・・・。

　これから住宅ローンの借り入れを考えていらっしゃる方は、繰り上げ返済にこんな裏ワザもあることを知っておきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済： どっちがオトク？期間短縮型と返済額軽減型

住宅ローンの繰り上げ返済は住宅ローンの将来の支払い返済を軽減する効果があることは、すでに多くの方々に知られており、実際に住宅ローンの繰上返済を実施している方も結構多いんじゃないでしょうか。

現在のように借金が目減りしない「デフレ」の環境下においては、借金は早めに完済しておいた方が安心ですので、手元に余裕資金がある場合には、貯めるよりも、将来の返済分を着実に減らすように心がけると良いといわれています。

住宅ローンの繰り上げ返済には、住宅ローン残高の全額を返済期間途中で返す一括（全部）繰り上げ返済と、残高の一部を一時的に返済する一部繰り上げ返済があります。

住宅ローン返済を利用している家庭が多く利用しているのは、このうち、一部繰り上げ返済です。

住宅ローンの繰り上げ返済には、残高の一部が減ることで、返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2つがあります。

住宅ローンの繰り上げ返済を申し込まれるときに、どちらの繰り上げ返済を実施するかで迷った方も多いのではないでしょうか。

例えば、元利均等返済方式で住宅ローンの借入総額が3,000万円で期間30年を借り入れ、金利が3％（年間返済額151.8万円）の場合、1年後に100万円を繰り上げ返済すると、期間短縮型の繰り上げ返済では、短縮期間は1年7ヶ月、支払利息の軽減効果は140.3万円になります。

一方、返済額軽減型で繰り上げ返済を行うと、年間返済額は、146.6万円と年間で5.2万円安くなりますが、残り29年間の総支払額は49.8万円しか減らないことになり、期間短縮型を選択した方が返済額の軽減効果は大きいことが分かります。

住宅ローン繰り上げ返済手数料が無料の金融機関

住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料の主な金融機関は下記の通りです。

フラット35： 繰り上げ返済は100万円以上から。1ヶ月前までに返済中の金融機関に申請が必要。入金日は毎月の住宅ローン返済日。

三井住友銀行： インターネットの場合のみ、繰り上げ返済手数料が無料。インターネットでの繰り上げ返済の手続きは24時間受付。返済日は土･日･祝日以外。

新生銀行：　インターネットでの手続は24時間受付。営業日の19時までの入力は繰り上げ返済を当日実行。

ソニー銀行： インターネットで随時繰り上げ返済の手続き可能。1万円以上1円単位から、繰り上げ返済可能。

住友信託銀行（電話の場合は月2回まで、インターネットの場合は回数制限なし）： 電話、インターネットによる繰り上げ返済期間短縮型のみ。インターネットの受付は9:00 - 21:00で、毎日受付。繰り上げ返済の単位は1万円以上、1円単位。

住信SBIネット銀行： インターネットで繰り上げ返済の手続き随時可能。繰り上げ返済は１円以上、1円単位から可能。

イオン銀行： 毎月の住宅ローン返済日に実行。15日前までに店頭にて繰り上げ返済を申し込み。50万円以上から。

住宅ローンの繰り上げ返済をこまめに行いたい場合には、繰り上げ返済の最低金額が小さいことや、インターネットや電話などで簡単に申し込みができること、という点にも着目したいところです。

こういった点に注目すると、住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料の金融機関の中でも、ソニー銀行、住信SBIネット銀行などのネット専用銀行、そして新生銀行の利便性が特に充実しているようです。

一方、フラット35は、住宅ローンの繰り上げ返済手数料が無料ということで知られていますが、最低金額100万円以上、1ヶ月前までに繰り上げ返済の申請を行う必要があるなど、利便性という点では決して使い勝手が良いというわけではないようです。

住宅ローンの繰り上げ返済の利便性について見てきましたが、繰り上げ返済は利息軽減効果が大きい反面、手元の貯蓄額を減らしてしまうことにもつながりますので、自分のライフプランにあわせた無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

（All About 参照）

住宅ローン繰り上げ返済の利便性

住宅ローンを新規で借り入れる場合、当初設定する平均返済年数は30年を超える人が多いと言われています。

住宅ローンを30歳以上で借入れる場合には、60歳までに住宅ローンを完済しようとすると、多くの方が、住宅ローンの繰り上げ返済を利用することになります。

このように、住宅ローンの繰り上げ返済は、住宅ローンの返済において、すっかり当たり前のことになってきた感があります。

住宅ローン借り入れ者のニーズに応えるように、住宅ローンの繰り上げ返済の利便性を改善していく傾向が各金融機関で出している住宅ローン商品にも見られます。

住宅ローンの繰り上げ返済の利便性は、住宅ローンを選ぶときに重要な要素になってきています。

とはいえ、当初から60歳くらいまでに住宅ローンの返済を完済してしまう人は、住宅ローンの繰り上げ返済の利便性をさほど気にする必要はないかもしれません。

住宅ローンの繰り上げ返済の利便性を重視すべき人は、当初の完済時期が60歳を大きく超えてしまう人や、貯蓄が苦手な人です。

住宅ローンの繰り上げ返済も、貯めてから返済するのではなく、コツコツ少額で返す方がやりやすいと感じるような人は、住宅ローンの繰り上げ返済の利便性や繰り上げ返済にかかる手数料をきっちり調べておきましょう。

つまり、住宅ローンの繰り上げ返済回数が多くなる場合には、オンラインで金融機関の口座から支払えたり、住宅ローンの繰り上げ返済の手数料が無料であるなどの方がオトクですよね。

住宅ローン繰り上げ返済の仕組み

住宅ローンの繰り上げ返済がオトクというような新聞記事や雑誌の特集をよく目にしますよね。

住宅ローンの繰り上げ返済は、いまや住宅ローンを利用する人々の間では常識になりつつありますが、どうして住宅ローンは繰り上げ返済をする方がオトクなんでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の二つがありますが、住宅ローンの繰り上げ返済は、いずれにしても元金の一部を返済することによって、その元金にかかるはずだった利息分の支払いが軽減される点にメリットがあります。

住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションを見てみると、例えば、4,000万円を年4％、30年返済（毎月返済のみ）で借りていた人が、

1）返済4年経過後に約200万円を繰り上げ返済、2）返済10年経過後に約200万円を繰り上げ返済、いずれも期間短縮型を選択した場合には、住宅ローン繰り上げ返済の効果は次のような結果になります。

１）　返済４年経過後の場合　　　　　　　　　　２）返済10年経過後
　　　繰り上げ返済金額： 2,060,561円　　　　　2,053,942円
　　　軽減される利息分: 3,673,846円　　　　　2,532,828円
　　　短縮される期間： 30ヶ月　　　　　　　　　26ヶ月


1）と2）で住宅ローンの繰り上げ返済した金額はほとんど変わらないのに、軽減される利息の金額に100万円以上も違いがある点に気づかれたことと思います。

住宅ローンの繰り上げ返済は原則として、住宅ローンの元金分に対する返済に充てられます。

住宅ローンの借り入れをしていらっしゃる方の多くは「元利金等払い」方式の住宅ローンを組んでいらっしゃることと思いますが、元利金等払い方式では、住宅ローン返済当初は返済額に占める利息の割合が大きくなっています。

住宅ローンを繰り上げ返済するのに期間短縮型を選択すれば、その期間分の利息が全部カットできるため、繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、軽減される利息額が大きくなるわけです。

したがって、上記の例の通り、住宅ローンの返済開始後、早い時期に繰り上げ返済した方が利息の軽減効果は大きくなります。

（All About参照）

　　　

住宅ローンの繰り上げ返済をしやすいローン

住宅ローン商品の競争が激しくなった結果、最近はある程度まとまったお金がなくても、手軽に繰り上げ返済ができる住宅ローンが増えてきています。

長期固定金利と繰り上げ返済の手数料が無料のフラット35の場合、繰り上げ返済できる金額の最小単位は100万円以上で、利用するには1ヶ月以上前に申し出る必要があるなど、利便性がやや低いようです。

数ある住宅ローン商品の中でも、利便性が高いのは、以下の三つの住宅ローンです。

住信SBIネット銀行： インターネットで繰り上げ返済の手続き随時可能。繰り上げ返済は１円以上、1円単位から可能。

新生銀行：　インターネットでの手続は24時間受付。営業日の19時までの入力は繰り上げ返済を当日実行。

ソニー銀行： インターネットで随時繰り上げ返済の手続き可能。1万円以上1円単位から、繰り上げ返済可能。

このような住宅ローン商品の中でも特殊な仕組みをもつ新生銀行のパワースマート住宅ローンについて、ここでは焦点を当ててみましょう。

スマート返済： 予め住宅ローン返済用の口座の普通預金口座で、確保しておきたい金額を指定しておきます。

指定した金額を超える部分について、金額が1万円以上ある場合には、住宅ローンの繰り上げ返済が自動的に手数料なしで行われます。

住宅ローンの繰り上げ返済を積極的にこまめに行いたい方には、何もアクションをせずに、繰り上げ返済できるのはメリットといえます。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の住宅ローン返済額や、ボーナス払いとは別に、まとまった資金を住宅ローンの返済に充てることをいいます。

住宅ローン繰り上げ返済には、一部繰り上げ返済と、一括返済があり、いずれも住宅ローンの元金分に充当されるため、その分の利息を支払わなくて済むようになります。

住宅ローンの一部繰り上げ返済には、毎月の住宅ローン返済額を変えずに、返済期間を短くする「期間短縮型」と、住宅ローンの返済期間は変えないで、毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」とがあります。

住宅ローンの繰り上げ返済の条件は、住宅ローンを取り扱う金融機関によって異なり、繰り上げ返済時に手数料の支払いが別途必要な場合と、繰り上げ返済時の手数料が無料な場合があります。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、新たに住宅ローンを借り入れて得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済することです。

住宅ローンの借り換えは金利が下落している状況下で特によく実施されてきましたが、最近では旧住宅金融公庫で段階金利型の住宅ローンを借りていた人や、短期固定金利の住宅ローンを借りていた人が、低金利を狙って借り替えることが目立っています。

住宅ローンの借り換えのメリットやデメリットおよび注意点は以下の通りです。

住宅ローンの借り換えメリット

住宅ローンを今までの金利より低い金利のものに借り換えることで、支払利息を軽減する効果が得られること。

住宅ローン借り換えのデメリット・注意

住宅ローン借り換えの手続きは、実質的に新しい住宅ローン借り入れることとまったく同じなので、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等の諸経費がかかるため、これら諸経費の負担も含めた上で、返済総額の軽減効果があるかどうかを確認することが必要。

また、当面の金利が低くなることを狙って、固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換える場合には、将来の金利上昇リスクを負うことにつながるため、総額で利息軽減効果が出るかのかどうかも同時に十分考慮する必要があります。